震了个大惊！ 一个不到8000户的小区，竟然有 超5700户业主拒交物业费 ，11年堆出 1026万 烂账 。 今年5月好不容易换了新物业，入场仅三个月， 新欠费又飙到41万 。 广州这个小区的“交费困难症”， 换了5次物业 都没用？ ｜聚德花苑实拍 ｜图源：贝壳找房 壹 近日， 聚德花苑 业委会公示该小区欠缴物业费情况。 具体来看，2015年5月-2026年4月，该小区共有 5763户业主欠费，占比超六成 。 欠费总额高达 约1026.18万 ，是目前广州欠缴物业费较为突出的小区之一。 ｜聚德花苑历史欠缴情况 ｜图源：聚德西 千万级烂账压身，叠加长年累月的管理矛盾，旧物业无力维系。今年5月，该小区新物业入场，业主们都盼着小区能“改头换面”。 新物业的表现，确实对得起业主的期待， 进场后实干整改、落地多项工作 ： 装灭蚊灯、全域消杀、清理垃圾杂草、修剪养护绿植、清掏下水道、排查消防隐患、启用智能道闸等，24小时保安巡逻也安排上了。 据业主反馈，两三个月下来，小区环境肉眼可见地在变好。 ｜图源：聚德西 但即便物业服务全面升级，依然有大量业主欠缴物业费—— 业委会数据显示， 新物业进场仅3个月，就有5442户业主产生新增欠费，合计金额超41万元 。 ｜聚德花苑近3个月欠缴情况 ｜图源：聚德西 为何换了新物业，也挡不住欠费蔓延？ 其实，聚德花苑业主与物业之间的矛盾，从交房时就埋下了种子。 作为 上世纪90年代广州首批保障性住房 ，聚德花苑共有82幢多层住宅、4幢高层。 常住住户 接近8000户 ，是海珠区赤岗一带极具代表性的老牌大型社区。 ｜广州楼市发布 制图 据早前新闻报道，聚德花苑 售楼广告上写着管理费每月25.5元/套 ，入住时却变成了按面积收取，实际执行约1.7元/平。 收费标准多次变动 ，定价争议、公示不透明、沟通缺位等问题持续存在，业主觉得被“套路”，多次向省物价局反映。 随后，物业费从1.7元/平降至1.36元/平。后来又经多轮博弈，才稳定在现在的 0.5-1.2元/平 。 ｜图源：金羊网 再加上此前该小区出现保安门岗空设、大门敞开，外人可随便进出，甚至短时间内出现多起盗窃案； 以及消防栓损坏、外墙脱落、天台漏水，维修公区楼梯灯需额外收费等问题，引发 业主长期不满 。 ｜图源：金羊网 持续多年的拉扯、对峙，让小区业主与物业之间的信任早已崩塌。 据不完全统计， 自90年代年交付以来，该小区已经换了至少5家物业公司 。 为了避免小区治理继续恶化，这次业委会出了一个折中方案： 倡议欠费业主优先缴纳2026年5月以后的物业费 ，先保住新物业正常运转，历史欠费后续再慢慢核实处理。 ｜图源：聚德西 这也道出了小区治理的死穴——换物业解决的只是“谁来管理小区”的表层问题，却化解不了长年矛盾累积、信任缺失导致的缴费困局。 这一局面的后果，也直接反映在房价上。 据贝壳数据显示，聚德花苑最新成交均价仅约2.32万/平， 低于 周边 同期二手房成交价 。 比如金丰花园成交均价约2.53万/平、赤岗路小区成交均价约2.96万/平。 若按 一套60平的小两房来算，该小区房源市值比周边小区少了18-43万不等 。 ｜图源：贝壳找房 贰 聚德花苑的故事虽然惊人，却并非广州孤例。 隔壁白云区 沙亭岗新社区 ，截至2026年6月累计 欠费超1130万元，收缴率仅26% ，超七成业主欠费，物业公司将于9月14日正式撤场。 | 图源：网友爆料 增城区的 凤秀家园 ，同样因欠费陷入困境——这个2022年交付的安置小区，引入市场化物业不到两年， 欠费就超100万元，收缴率仅26.41% 。 物业今年4月撤场后，小区一度垃圾遍地、停车场漆黑，直到近期政府协调新物业进场，才有所改观。 | 图源：青峰论股 据公开信息梳理，2025年至今，广州市白云、南沙、增城、天河、番禺等区已有 至少8个小区因欠费等问题导致物业撤场 。 也就是说，业主拖欠物业费，并非一两个“问题小区”的偶然现象，这也是当下物业管理行业困境的缩影。 | 广州楼市发布 制图 一组来自克而瑞物管的研究数据，揭示了问题的严峻性： 2020年，全国物业行业平均收缴率还能达到93%；但到了2025年，这个数字已暴跌至71%，连续四年下滑。 尤其老旧小区、安置房小区，收缴率跌破50%已成常态。 当收缴率持续走低，物业公司只能压缩成本，减少保洁、保安、维修人员等，服务质量大概率下滑。 而这，又会进一步加剧业主的不满和拒缴，最终形成“ 服务下降—拒缴增加—物业退出—管理更差 ”的恶性循环。 | 广州小区实拍 |广州楼市发布 摄 说到底，聚德花苑多年的烂账已经证明， 换物业从来不是万能解药 。 业委会“先保当下”的方案，也是让新物业能够正常运转，避免小区再次失管。 但能走多远，取决于新物业能不能持续把服务做好，欠费的